Купить отель или построить?
- Что выгоднее?
- Как разобраться?
- Какие есть предложения?
Купить отель в США – понятное желание каждого инвестора, который хочет надежно вложить свои средства в коммерческую недвижимость США. В большинстве случаев клиент не предъявляет никаких конкретных требований и пожеланий. К примеру: «Хочу купить отель в США. Какие отели есть в продаже?». Такой подход не принесет вам ничего хорошего. К выбору отеля стоит подойти с максимальной ответственностью!
Как купить отель в США?
Основные рекомендации
Существует 2 основные типа отелей с точки зрения управление отелем т.е. какой контракт заключен с Управляющей компанией:
1) отели, которые имеют контракт на управление (договор менеджмента) с Управляющей компанией
(по такому договору собственник получает оговоренный % от прибыли отеля, т.е. не получает фиксированный доход)
2) отели, которые имеют контракт долгосрочной аренды с гарантированным доходом с Управляющей компанией
(по такому договору Управляющая компания независимо от фактических показателей деятельности отеля обязана выплачивать собственнику отеля оговоренный в договоре, индексируемый в привязке к инфляции доход)
Соответственно, для отеля каждого типа при анализе целесообразности покупки следует ориентироваться на следующие показатели:
1) в случае сотрудничества с управляющей компанией на основе контракта на управление — собственнику придется быть вовлеченным в управление гостиничным бизнесом. Как следствие, при покупке отеля инвестор должен анализировать такие показатели, как:
— заполняемость номерного фонда отеля,
— средняя цена за номер,
— доход на доступный номер в день и т.д.
2) в случае сотрудничества с управляющей компанией на основе договора долгосрочной аренды с гарантированным доходом собственник ведет не отельный, а арендный бизнес. Т.е. при покупке отеля инвестор анализирует, в первую очередь, не показатели отельного бизнеса, а параметры договора аренды, заключенного с управляющей компанией:
— ставка аренды,
— принципы и периодичность индексации ставки аренды в зависимости от инфляции и пр,
— срок действия договора аренды и т.д.
Какие другие аспекты влияют на инвестиционную привлекательность отеля?
Помимо перечисленных выше коммерческих и финансовых параметров существует целый ряд других аспектов, которые следует принимать во внимание при покупке отеля в США:
— местоположение отеля
— заполняемость по сезонам
— техническое состояние отеля
— статус и опыт управляющей компании
— тип контракта с управляющей компанией
— юридическая чистота объекта и чистота сделки при покупке отеля
— юридическая защищенность инвестора в контракте с управляющей компанией
Также следует отметить, что одним из косвенных свидетельств ликвидности приобретаемого объекта является тот факт, продается ли отель на открытом рынке или продается не выставляясь на рынок. Иными словами, действительно интересные и ликвидные отели на «развешиваются» на разных порталах и аукционах, а продаются «между своими».
То есть при покупке отеля в США нужно учесть очень много важных параметров, чтобы покупка отеля оказалась удачной. Многие инвесторы, которые уже владеют отелями и отельными сетями — следят за ситуацией на этом рынке и постоянно мониторят выгодные предложения. Переиграть их на этом рынке, подготовленному специалисту не просто, не говоря уже о новичках — им тут просто нечего делать!
В случае же строительства отеля в США — ситуация намного интереснее и более предсказуемая!
Рентабельные и хорошие отели собственники как правило продают в своих кругах, не выставляя объект на рынок
Hotel for sale
Отели, активно ищущие покупателя, в большинстве случаев являются низко-рентабельными, имеют не презентабельный вид и требуют серьезного капитального ремонта или реконструкции. В основном это уровень 2-3 звезды либо мотель, в таких отелях останавливается определенная категорию отдыхающих, средний чек, которых мягко говоря не большой?
Так как и на любом другом рынке, хороший бизнес, который приносит прибыль – вам не предложат
Успешные отели в США 4-5 звезд — больше заинтересованы в активном развитии, нежели в продаже. Вряд ли вы найдете в открытой продаже отели от бренда Ritz Carlton или Four Seasons и пр. По данной причине поиск подходящего варианта может затянуться на годы и не факт – что вы купите отель в США по адекватной цене, и такой, как вы хотите.
В большинстве случаев чрезмерное присутствие информации о продаже отелей в интернете, говорит о том, что дела совсем плохи.
Если вы попробуете проанализировать рынок отелей, выставленных на продажу в США, то сами можете наблюдать, что практически все они имеют какие либо проблемы. Вопрос в том, сколько понадобится средств для решения этих проблем – и как всегда неизвестен и займет массу времени.
Одна из основных причин продажи отеля в США, да как и везде — это не рентабельность здания. Само здание требует капитального ремонта, а для этого придется закрывать отель на все время проведения восстановительных работ. Причём вложить в капремонт отеля придётся сумму сопоставимую с её стоимостью.
Также возможная причина продажи — это изменение конъюнктуры в городе, ближайшем районе или квартале, где расположен отель. Причиной этого может быть изменение архитектурного ландшафта, если поблизости построили аэропорт, очистные сооружения, автостраду или железную дорогу и т.д.
Изменение конъюнктуры могут произойти вследствие постройки рядом аналогичных отелей – новых отелей или изменения туристических маршрутов, а также множества других причин.
К примеру, отличный отель за-городом — через 10 лет может оказаться на окраине города вследствие его расширения. Это может быть веской причиной для снижения стоимости отеля
Только что построенный и расположенный в выгодном месте отель никто вам не продаст.
Прежде чем решиться на покупку отеля старой постройки, необходимо точно знать, является ли это здание памятником архитектуры или историческим зданием. Ведь это добавит множество дополнительных проблем при ремонте и реконструкции здания. В случае если само здание отеля не относится к историческим постройкам, то необходимо правильно оценить полную стоимость работ по реконструкции и ремонту. Иногда дешевле снести старый отель и построить на этом месте новую и современную, но только если она находится на выгодном туристическом маршруте.
Если вы купили отель с презентабельным фасадом, в историческом здании, то для поддержания отеля в надлежащем виде необходим постоянный уход и внимание, а значит и значительные финансовые средства.
Для тех, кто давно работает в отельном бизнесе, — это прописные истины. Эта информация в большей степени для тех, кто не имеет большого опыта. Те, кто хотят купить отель в США, считая это «спокойным бизнесом», сильно заблуждаются. Есть множество проблем, которые постоянно приходится решать владельцу отеля — это и проблемы с персоналом, и недовольными клиентами, и множество других проблем.
Поэтому покупка отеля в США может стать простой тратой времени, нервов и денег. И исходя из этого мы предлагаем не испытывать судьбу и обратить внимание на строительство своего собственного, уникального отеля под своим брендом. Это конечно занятие тоже не из легких, но имеет массу преимуществ. Главное — это то, что вы сами решаете — где, что и как построить!
Делаем вывод
Новый, красивый и современный отель, к тому же расположенный в хорошем месте, который приносит хороший доход своим владельцам никто на продажу никто без крайней необходимости не выставит.
Предлагается инвестиционный проект – строительство отеля на 300-400 домов площадью 150 — 200 м2 рядом с парками Диснея (Орландо).
Проектное решение предусматривает размещение от 300 домов, клаб-хаус (административное здание с ресепшн, рестораном, фитнес-центром).
Бассейн и аквапарк. Конструктивное решение: блочно-каркасное строительство в 1-2 этажа.
Доход 100% за 3 года
(сумма инвестиций 15 млн$)
Удобное местоположение
Рядом с многочисленными парками, аквапаркамии аттракционами (всего более 80 парков на любой вкус и возраст) в том числе Дисней и Юниверсал.
Luxury стиль
300 комфортных таунхаусов с экслюзивным сервисом 24 ч в сутки, рестараном, СПА и фитнес центром, бассейном и аквапарком.
Всегда лето
Здесь почти круглый год светит солнце, среднегодовая температура + 22 С. Этот район богат тропической растительностью, множеством озер и удивительной фауной.
Инвестиционный проект отеля
